Vprašanja

Etažni lastniki lahko odločajo na zboru lastnikov, na ponovljenem zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine. Odločitve sprejemajo z več kot 50%, več kot 75% soglasjem ali s 100% soglasjem.

S soglasjem več kot 50% po solastniških deležih etažni lastniki odločajo o vseh poslih rednega upravljanja (obratovanje, vzdrževanje stavbe, določitev in razrešitev upravnika, določitev in razrešitev nadzornega odbora, oddajanje skupnih delov v najem, sprejemanje načrta vzdrževanja, odločanje o morebitnih povišanih vplačilih v rezervni sklad, sprejemanje hišnega reda, vgradnja dodatnih merilnih naprav, ki omogočajo posredno določanje porabe).

Več kot 75% soglasje je potrebno za sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih, za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja (po 14. členu Stanovanjskega zakona), za zavarovanje stavbe ter za izvedbo izboljšav, za katere gradbeno dovoljenje ni potrebno.

Etažni lastniki v večstanovanjski stavbi, kjer je upravnik obvezen, s soglasjem več kot 50% po solastniških deležih izberejo upravnika in z njim sklenejo pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Upravnik se vpiše v register upravnikov pri upravni enoti.
Etažni lastniki lahko ob določitvi upravnika, za sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev pooblastijo enega ali več etažnih lastnikov. V tem primeru se šteje pogodba za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe.
V večstanovanjskih stavbah, kjer upravnik ni obvezen, ga sicer etažni lastniki lahko imenujejo, vendar morajo s tem soglašati vsi.

Upravnik mora izvajati sklepe etažnih lastnikov, skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov, poskrbeti za porazdelitev stroškov in izterjavo obveznosti, upravljati z rezervnim skladom in skupnim denarjem, zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja, v imenu etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika. Poleg tega zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi s hišo, pripravi načrt vzdrževanja, terminski plan izvedbe in poskrbi za izvedbo načrta, poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune, sprejema plačila etažnih lastnikov in plačuje obveznosti iz sklenjenih pogodb s tretjimi osebami, poda letno poročilo o upravljanju objekta. Poleg tega ima upravnik tudi obveznosti, ki izhajajo iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev.

V skladu z določili 60. člena Stanovanjskega zakona sklep o odstopu od pogodbe sprejmejo etažni lastniki na način, ki je določen za določitev upravnika.
Etažni lastniki lahko kadarkoli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, ki začne teči od vročitve odpovedi upravniku. Z večino po solastniških deležih (več kot 50%) lahko etažni lastniki sprejmejo sklep o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Sklep se lahko sprejme s podpisovanjem listine ali se zabeleži v zapisniku zbora lastnikov.
Sklep o odpovedi (lahko kopijo) se nekdanjemu upravniku vroči priporočeno s povratnico. Trenutek vročitve je namreč pomemben, saj od trenutka vročitve odpovedi začne teči odpovedni rok. Kot dokazilo za pravilno podano odpoved služi dokazilo o podani odpovedi, povratnica in sklep o odpovedi pogodbe.

Vabilo mora vsebovati dan in uro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov o katerih bo zbor odločal.

Zbor lastnikov praviloma vodi upravnik ali eden od etažnih lastnikov, ki ga z večino prisotnih določi zbor, oziroma tisti, ki je zahteval sklic zbora.
Upravnik mora najkasneje v 30 dneh po vsakem zboru sestaviti zapisnik, ki je potrjen, ko ga podpišeta etažna lastnika, ki ju določijo prisotni na zboru. V zapisniku morajo biti podatki o kraju in času zbora, seznam navzočih etažnih lastnikov s podpisi, predlogi obravnavanih sklepov in rezultati glasovanja.

Etažni lastniki lahko odločajo tudi s podpisovanjem listine. V skladu z določili 35. člena ZS-1 se pisno glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem. Kadar se odloča s podpisovanjem listine, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Če s pisnim glasovanjem odločitev ni bila sprejeta, ker ni glasovalo zadostno število etažnih lastnikov, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.
S podpisovanjem listine se lahko odloča na dva načina: tako, da en izvod listine prejmejo v podpis vsi lastniki ali da vsak lastnik prejme v podpis svoj izvod listine.
Postopek odločanja s podpisovanjem listine lahko vodi upravnik, nadzorni odbor, eden ali več lastnikov. Tisti, ki je postopek vodil, mora upravniku vročiti listine, na podlagi katerih upravnik ugotovi rezultat glasovanja, ki ga objavi na oglasni deski in pošlje lastnikom posameznih delov, ki so oddani v najem. Rezultat glasovanja vsebuje navedbo sklepa in seštevek solastniških deležev, s katerimi je bil posamezni sklep sprejet ali zavrnjen. V stavbah, v katerih upravnik ni imenovan, objavi rezultat glasovanja tisti, ki je postopek vodil.

Lastniki se lahko na zboru, ki ni sklepčen, z večino prisotnih odločijo tudi za odločanje s podpisovanjem listine, zlasti če gre za odločanje o predlogih sklepov, za katere je potrebno več kot tri četrtinsko soglasje ali 100% soglasje.
Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika posameznega dela ter večina, potrebna za sprejem sklepov.
Predlog je sprejet, če zanj v roku največ 3 mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik, glasuje potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže

Nadzorni odbor nadzira delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov o katerih se glasuje s podpisovanjem listine ter daje pobude upravniku.

Sprejetje hišnega reda ni obvezno, je pa priporočljivo. Hišni red se sprejme s soglasjem solastnikov, katerih solastniški delež sestavlja skupaj več kot 50%.

V hišnem redu etažni lastniki določijo temeljna pravila sosedskega sožitja, kot na primer:
o hišni mir,
o uporaba skupnih delov (način dostopnosti, uporabe skupnih delov…),
o pogoji pod katerimi se dovoljuje bivanje domačih živali(nošenje nagobčnikov, vodenje na povodcih…),
o druga pravila ravnanja,
o določitev grobih kršitev, ki so podlaga za vložitev izključitvene tožbe,
o način ugotavljanja in odprave kršitev hišnega reda.

Če ima večstanovanjska stavba več kot 2 etažna lastnika in več kot 8 posameznih delov, je ustanovitev rezervnega sklada obvezna.

Sredstva rezervnega sklada vodi upravnik večstanovanjske stavbe na posebnem transakcijskem računu. Če upravlja več stavb, mora voditi ločeno knjigovodsko evidenco za vsako stavbo posebej.

Sredstva rezervnega sklada so namenska, v skladu s 44. členom Stanovanjskega zakona se smejo porabiti za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v načrtu vzdrževanja, poravnavo stroškov, vezanih na učinkovitejšo rabo energije, plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervnim sklad.

Premoženje rezervnega sklada je skupno premoženje vseh etažnih lastnikov, zato ni mogoče, niti ob prodaji stanovanja, zahtevati vračila vplačanih zneskov.

Stanovanjski zakon izrecno določa, da premoženje rezervnega sklada ni del upravnikove stečajne mase in nanj ne morejo poseči upravnikovi upniki v izvršilnem postopku.

Minimalno višino vplačil v rezervni sklad določa Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (Ur. l. RS, št. 11/04).

Glede na 119. člen Stvarnopravnega zakonika (Uradni list št. 87/02), po katerem postanejo vsa sredstva vplačana v rezervni sklad skupno premoženje etažnih lastnikov, kakor iz razloga, da se za potrebe vzdrževanja večstanovanjske stavbe zagotavljajo posojilna sredstva vsem etažnim lastnikom, čeprav jih nekateri ne potrebujejo, menimo, da je za odločitev o najemu kredita v breme rezervnega sklada potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.

Skladno s 116. členom Stvarnopravnega zakonika in 33. členom Stanovanjskega zakona je zavarovanje zgradbe kot celote vsebina pogodbe o medsebojnih razmerjih, ki jo sklenejo etažni lastniki z več kot tričetrtinskim soglasjem po solastniških deležih. 13. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb zavarovanje stavbe zato uvršča med posle, za katere je potrebno več kot 75% soglasje etažnih lastnikov.

Če je zavarovanje stavbe sprejeto v pogodbi o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki ali če so ti sprejeli sklep o zavarovanju s tričetrtinsko večino po solastniških deležih, upravnik zavaruje stavbo kot celoto pri izbrani zavarovalnici. Taka odločitev je obvezujoča za vse etažne lastnike, saj je upravnik pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov.

Če je zavarovanje stavbe sprejeto v pogodbi o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki ali če so ti sprejeli sklep o zavarovanju s tričetrtinsko večino po solastniških deležih, upravnik zavaruje stavbo kot celoto pri izbrani zavarovalnici. Taka odločitev je obvezujoča za vse etažne lastnike, saj je upravnik pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov.

Pogodba o opravljanju upravniških storitev ureja razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom. Poleg pooblastil, ki jih ima upravnik po 50. Členu SZ-1 se lahko v pogodbi določi še druge pravice in obveznosti. Sklenjena je, ko jo podpiše upravnik in toliko etažnih lastnikov, da njihov solastniški delež predstavlja več kot 50% celotne solastnine.
Pogodbo z upravnikom lahko sklene tudi eden ali več etažnih lastnikov, če mu/jim takšno pooblastilo podelijo ostali etažni lastniki.

Čas trajanja pogodbe prosto določita obe pogodbeni stranki.

Kako se delijo stroški v večstanovanjski stavbi?

Če gre za najemno stanovanje, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, razen če najemna pogodba določa drugače, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik.

Podrobnejši način delitve obratovalnih stroškov je določen v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb, uporablja pa se le pri večstanovanjskih stavbah in stanovanjsko-poslovnih stavbah.
V primerih, ko gre za poslovne ali poslovno-stanovanjske stavbe, stavbe za počitniško namene ipd., se za delitev obratovalnih stroškov upošteva Stvarnopravni zakonik. Iz 115. člena tega zakonika izhaja, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovimi solastniškimi deleži, če zakon ali pogodba ne določa drugače. To pomeni, da se tudi obratovalni stroški delijo po solastniških deležih, če se etažni lastniki s pogodbo o medsebojnih razmerjih niso dogovorili drugače

Etažni lastniki morajo sporočiti upravniku podatke o številu uporabnikov enote na obrazcu, ki je priložen pravilniku. V petem odstavku 29. člena pa je določeno, da upravnik sestavi na podlagi izpolnjenih obrazcev seznam posameznih enot s številom uporabnikov, brez navedbe osebnih podatkov. Skladno z določbo šestega odstavka lahko uporabnik, ki prebiva v stavbi, pisno opozori upravnika o večjem številu uporabnikov določene posamezne enote, kot jih je lastnik ali najemnik te enote sporočil. V tem primeru upravnik pozove lastnika ali najemnika, navedenega v pisnem opozorilu, k pojasnitvi in tako ugotovi dejansko stanje. Slednja določba je posledica ugotovitve, da je bilo v posamezni enoti nastanjeno tudi večje število uporabnikov, pa s tem lastnik in upravnik nista bila seznanjena. Ostali uporabniki večstanovanjske stavbe pa so se pritoževali, ker so plačevali toliko večje zneske posameznih obratovalnih stroškov.

Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb v tretjem odstavku 28. člena določa, da se lastnike psov bremeni zgolj s stroški čiščenja skupnih prostorov (hodniki, dvigala, stopnišča…) za vsakega psa v višini polovice stroška, ki odpade na enega uporabnika.

http://www.mop.gov.si/si/delovna_podrocja/stanovanja/pogosta_vprasanja_in_odgovori/